Ανοιχτό είναι ακόμα το θέμα της επένδυσης στο Ελληνικό, καθώς υπάρχουν αρκετά ζητήματα που δεν έχουν ακόμα διευθετηθεί μεταξύ του κράτους και του επενδυτή.
Οι διαφορές που υπάρχουν μεταξύ αυτών που έχουν ψηφιστεί στη Βουλή και των όσων αποφάσισε πρόσφατα το υπουργείο Πολιτισμού με την έγκριση του Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης και της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων είναι σημαντικές και κανείς δεν ξέρει ακόμα πως θα λυθούν τα προβλήματα που έχουν προκύψει.
Όπως χαρακτηριστικά αναφέρουν πηγές από τη Lamda Development το έργο της επένδυσης στο Ελληνικό βρίσκεται ακόμα στον «αέρα» και κανείς ακόμα δεν γνωρίζει πότε θα ξεκινήσουν τα έργα ανάπλασης του παλαιού αεροδρομίου. Το γεγονός αυτό προκαλεί έναν ακόμα πονοκέφαλο στον πρωθυπουργό Αλέξη Τσίπρα, καθώς η κυβέρνηση είχε δεσμευτεί στους θεσμούς για την ολοκλήρωση της συμφωνίας και σίγουρα δεν θα ήθελε να παραμένει «ανοιχτό» κατά τη διάρκεια των συζητήσεων με τους εκπροσώπους των δανειστών για την ολοκλήρωση της γ’ αξιολόγησης.
Τα βασικά «αγκάθια»
Η έγκριση του υπουργείου Πολιτισμού έγινε με τη θέσπιση συνολικά 16 όρων προς την πλευρά του επενδυτή, με κάποιους από αυτούς να απειλούν να βάλουν στο... αρχείο το σχέδιο αξιοποίησης του Ελληνικού.
Οι βασικότεροι όροι είναι η πρόβλεψη για το ύψος των κτιρίων που θα κατασκευαστούν και συγκεκριμένα η φράση «σε κάθε περίπτωση, το υπέρμετρο ύψος δεν συνάδει με την ύπαρξη αρχαιοτήτων και το ιστορικό αττικό τοπίο και κρίνεται σκόπιμο να επανεξεταστούν τα προτεινόμενα υψηλά κτίρια κατά την εκπόνηση των πολεοδομικών μελετών».
Από πλευράς ΥΠΠΟ, ισχυρίζονται πως ανώτερο ύψος θα είναι τα 150 μέτρα που βρίσκεται ο Παρθενώνας, θεωρώντας πως δεν θα είναι σωστό να υπάρχουν ψηλότερα κτίρια στην Αττική. Ωστόσο, στο σχεδιασμό του επενδυτή προβλέπονται κτίρια που φτάνουν και τα 200 μέτρα, τονίζοντας πως αυτά θα δώσουν μια ιδιαίτερη «ταυτότητα» στο χώρο.
Σημαντικός περιορισμός επίσης είναι η απαίτηση να διαμορφωθεί σε αρχαιολογικό πάρκο το ακρωτήρι του Αγίου Κοσμά, καθώς και να διατηρηθεί απόσταση μεγαλύτερη των 100 μέτρων του περιγράμματος του κτιρίου του πρώην ανατολικού αεροδρομίου και των σημείων αρχαιολογικού ενδιαφέροντος.
Οι προϋποθέσεις του επενδυτή
Με την επένδυση να καθυστερεί εδώ και χρόνια, η πλευρά του επενδυτή εξέδωσε ενημερωτικό σημείωμα προσδιορίζοντας τις προϋποθέσεις που θα πρέπει να συντρέχουν για την ολοκλήρωση του έργου στο πρώην αεροδρόμιο του Ελληνικού.
Αναλυτικά τα σημεία που επισημαίνει ο επενδυτής:
1. Η κύρωση της Σύμβασης από το Ελληνικό Κοινοβούλιο
Η κύρωση της Σύμβασης από την Ελληνική Βουλή διασφαλίζει και επιβεβαιώνει ότι η σημαντικότατη αυτή αξιοποίηση έχει την έγκριση και συναίνεση όχι μόνο της εκτελεστικής εξουσίας ή της εκάστοτε κυβέρνησης αλλά και της νομοθετικής εξουσίας και του πολιτικού κόσμου εν γένει.
Πράγματι, το Σεπτέμβριο του 2016 η Σύμβαση κυρώθηκε από τη Βουλή με ευρύτατη πλειοψηφία (με τη θετική ψήφο άνω των 260 Βουλευτών) και απέκτησε ισχύ νόμου. Ο δες κυρωτικός νόμος (Ν. 4422/2016) δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως (ΦΕΚ Α’181/27.09.2016) συμβάλλοντας κατ’ αυτόν τον τρόπο στην ευρύτερη διαφάνεια του Έργου και την σφαιρική ενημέρωση του κοινού.
2. Η έγκριση του Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης με Προεδρικό Διάταγμα
Κομβικής σημασίας για την επιτυχή έναρξη των εργασιών είναι η πολεοδομική ωρίμανση του ακινήτου, ώστε να είναι εξ αρχής γνωστές οι δυνατότητες αξιοποίησής του αλλά και οι περιορισμοί αυτού.
Το πρώτο βήμα για την ωρίμανση αυτή είναιη έγκριση του Σχεδίου Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης (ΣΟΑ)με Προεδρικό Διάταγμα, το οποίο προηγουμένως θα έχει επεξεργαστεί το Συμβούλιο της Επικρατείας. Μεταξύ των εγγράφων που συνοδεύουν το εν λόγω Σχέδιο είναι και η Στρατηγική Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων, η οποία σύμφωνα με το νόμο δημοσιεύεται και τίθεται σε δημόσια διαβούλευση. Παράλληλα, γνώμη επί του Σχεδίου υποβάλλουν η Ειδική Επιτροπή Εμπειρογνωμόνων που προβλέπει ο Ν. 4062/2012 και το Κεντρικό Συμβούλιο Διοίκησης για την Αξιοποίηση της Δημόσιας Περιουσίας, αποτελούμενο από τους Γενικούς Γραμματείς όλων των εμπλεκομένων Υπουργείων.
Συνεπώς, της έγκρισης του ΣΟΑ προηγείται ένας εκτεταμένος έλεγχος όλων των παραμέτρων του, τόσο από την Διοίκηση όσο και από τη Δικαστική εξουσία. Σημειώνεται ωστόσο ότι, όπως προβλέπεται στη Σύμβαση, για να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση το ΣΟΑ που εν τέλει θα εγκριθεί, οφείλει να μην έχει ουσιαστικές διαφοροποιήσεις με το πολεοδομικό σχέδιο των Επενδυτών, καθ’ ότι διαφορετικά δεν θα συμβάδιζε με το αντίστοιχο Επιχειρηματικό Σχέδιο.
Το πολεοδομικό σχέδιο των Επενδυτών είχε κατατεθεί στο ΤΑΙΠΕΔ και είχε εγκριθεί απ’ αυτό ήδη κατά τον διαγωνισμό. Όμως το Ελληνικό Δημόσιο,μετά την υπογραφή της Σύμβασης, ζήτησε την τροποποίησή της σε επιμέρους σημεία και για επιμέρους ζητήματα που άπτονταν και πολεοδομικών θεμάτων. Έτσι, μετά την υπογραφή της Τροποποιητικής Σύμβασης τον Ιούλιο του 2016, χρειάστηκε μερικός επανασχεδιασμός. Εν τέλει, το ΣΟΑ υποβλήθηκε στο ΤΑΙΠΕΔ για έλεγχο πληρότητας τον Δεκέμβριο του 2016 κι επανεγκρίθηκε τον Φεβρουάριο του 2017. Οριστική υποβολή ωστόσο δεν ήταν δυνατή αν πρώτα δεν επιλύονταν οι διοικητικές εκκρεμότητες που ακόμη υφίσταντο κατά τον χρόνο εκείνο. Εν τέλει, προς επιτάχυνση της διαδικασίας και παρ’ ότι συγκεκριμένες εκκρεμότητες δεν είχαν επιλυθεί οριστικά, γεγονός που είναι εξαιρετικά πιθανό να έχει επιπτώσεις στη συνολική δυνατότητα υλοποίησης του προγράμματος ανάπτυξης, το ΣΟΑ κατατέθηκε προς έγκριση τον Ιούνιο του 2017, ο δε νόμος προβλέπει ότι όφειλε να εγκριθεί εντός έξι μηνών από την υποβολή του.
Έκτοτε έχει ολοκληρωθεί η δημόσια διαβούλευση επί της Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων όπως και η διατύπωση απόψεων από τις αρμόδιες Υπηρεσίες. Ωστόσο εκκρεμούν ακόμη τόσο οι γνώμες που προαναφέρθηκαν όσο και πρόταση των αρμόδιων Υπουργών και η επεξεργασία από το Συμβούλιο της Επικρατείας.
3. Η έγκριση των πολεοδομικών μελετών δια Κοινών Υπουργικών Αποφάσεων
Πρόκειται ουσιαστικά για το δεύτερο αναγκαίο βήμα προς την πολεοδομική ωρίμανση του Ακινήτου. Με την έγκριση των πολεοδομικών μελετών πλέον το Ακίνητο θα έχει πολεοδομηθεί πλήρως (σε επίπεδο Οικοδομικού Τετραγώνου) και θα είναι γνωστές όλες οι παράμετροι ανάπτυξης αλλά και οι περιορισμοί του. Για παράδειγμα με τις πολεοδομικές μελέτες ολοκληρώνεται ο σχεδιασμός του Πάρκου (καθορίζονται οι περιοχές πρασίνου, αλσών, υδάτινων στοιχείων, το δίκτυο πεζοδρόμων και ποδηλατοδρόμων κ.α.), αποτυπώνονται οι χώροι που θα περιέλθουν σε κοινή χρήση, οι κοινωφελείς χώροι, τα οικοδομικά τετράγωνα, το οδικό δίκτυο κ.α. και όλες οι πολεοδομικές ρυθμίσεις επ’ αυτών.
Κατά το νόμο, η προϋπόθεση αυτή οφείλει να έχει ολοκληρωθεί εντός έξι (6) μηνών από την υποβολή των σχετικών μελετών, η οποία είναι αυτονόητο ότι δεν μπορεί να ξεκινήσει αν πρώτα δεν έχει εγκριθεί το ΣΟΑ κατά τα προαναφερθέντα.
4. Η διανομή του δικαιώματος κυριότητας μεταξύ των συνιδιοκτητών
Η αίρεση αυτή αποτελεί ένα από τα δύο βήματα για την ιδιοκτησιακή ωρίμανση του Μητροπολιτικού Πόλου, οοποίος σήμερα ανήκει στο Ελληνικό Δημόσιο με την ΕΛΛΗΝΙΚΟ να έχει μόνο το δικαίωμα χρήσης, διοίκησης, διαχείρισης και εκμετάλλευσής του.
Με βάση το Διαγωνισμό, το Δημόσιο έχει αναλάβει να μεταβιβάσει στο ΤΑΙΠΕΔ κατά πλήρη κυριότητα ποσοστό 30% εξ αδιαιρέτου του Μητροπολιτικού Πόλου (εξαιρουμένων του αιγιαλού και της παραλίας), προκειμένου στη συνέχεια να ακολουθήσει διανομή μεταξύ των εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτητών, ώστε τελικά αυτό το εξ αδιαιρέτου 30% να «μετατραπεί» σε πλήρες δικαίωμα κυριότητας επί αντίστοιχης έκτασης του Μητροπολιτικού Πόλου, ήτοι σε περίπου 1.575 στρέμματα στο Πρώην Αεροδρόμιο και 227 στρέμματα στην Παράκτια Ζώνη (εξαιρουμένων πάντοτε του αιγιαλού και της παραλίας).
Τονίζεται ότι, όπως αναφέρεται και στη Σύμβαση, η διανομή αυτή οφείλει να γίνει βάσει διαγράμματος που θα συμφωνηθεί μεταξύ των Επενδυτών, του ΤΑΙΠΕΔ και του Ελληνικού Δημοσίου και αφού έχει προηγηθεί η πολεοδομική ωρίμανση του ακινήτου κατά τα ανωτέρω.
5. Η μεταβίβαση στην ΕΛΛΗΝΙΚΟ Α.Ε. των εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί του Ακινήτου
Πρόκειται για το δεύτερο βήμα για την ιδιοκτησιακή ωρίμανση του Μητροπολιτικού Πόλου. Όπως και παραπάνω, το Ελληνικό Δημόσιο έχει αναλάβει να μεταβιβάσει στο ΤΑΙΠΕΔ, με τη σύμφωνη γνώμη των Επενδυτών, δικαίωμα επιφανείας επί του συνόλου του Μητροπολιτικού Πόλου. Αφού συμβεί αυτό, το ΤΑΙΠΕΔ θα πρέπει με τη σειρά του να μεταβιβάσειόλα τα εμπράγματα δικαιώματα που πλέον θα έχει αποκτήσει, δηλαδή και το δικαίωμα επιφανείας επί του Μητροπολιτικού Πόλου και το δικαίωμα πλήρους κυριότητας κατά τα αναφερθέντα ανωτέρω στο 4 στην ΕΛΛΗΝΙΚΟ Α.Ε.
Λαμβάνοντας υπόψη το πλήθος των εμπλεκομένων στις αλλεπάλληλες αυτές συναλλαγές, τη φύση τους αλλά και τις ιδιαιτερότητες τους, όπως και τις εν γένει ιδιαιτερότητες του ακινήτου, η ιδιοκτησιακή ωρίμανση του ακινήτου εκτιμάται ως μια ιδιαίτερα απαιτητική και περίπλοκη διαδικασία, η οποία πιθανόν να απαιτήσει και περαιτέρω ενέργειες πέραν των όσων συνοπτικά αναφέρονται εν προκειμένω.
6. Η σύσταση ειδικού φορέα για τη διαχείριση και λειτουργία όλων των κοινόχρηστων χώρων
Με την αίρεση αυτή επιτυγχάνεται και η διοικητική ωρίμανση του Ακινήτου, το οποίο σήμερα «μοιράζεται» ανισομερώς σε τρεις διαφορετικούς Δήμους (Αλίμου, Γλυφάδας και Ελληνικού – Αργυρούπολης).
Η επιτυχία ωστόσο ενός τόσο απαιτητικού, πολύπλοκου και πολυετούς έργου απαιτεί τον διαρκή και αποτελεσματικό συντονισμό όλων των εμπλεκομένων με αυτό, τόσο κατά το στάδιο της υλοποίησης όσο και κατά το στάδιο της λειτουργίας της ανάπτυξης. Πρωταρχικής σημασίας δε για την αποτελεσματική και αποδοτική λειτουργία του Ακινήτου δεν είναι μόνο η ορθή, ταχεία και συνετή διαχείριση και συντήρηση όλων των κοινόχρηστων χώρων και υποδομών, που είναι το αυτονόητο ζητούμενο, αλλά και το ενιαίο αυτής, ώστε να μην υπάρχουν επιμέρους ή κατά τόπους διαφοροποιήσεις, διακρίσεις ή αβελτηρίες.
Προς το σκοπό αυτό έχει συμφωνηθεί να συσταθεί προ της μεταβίβασης ειδικός φορέας με το συγκεκριμένο αντικείμενο. Για να αντιμετωπισθεί δε και το συχνό φαινόμενο της έλλειψης πόρων ανάλογων φορέων, προβλέπεται ρητά ότι μεταξύ των αντικειμένων αυτού θα είναι και η αποκλειστική είσπραξη και διαχείριση οποιωνδήποτε ανταποδοτικών τελών και ανάλογων χρεώσεων.
Είναι προφανές ότι μόνο η συμφωνία μεταξύ όλων των εμπλεκομένων στον εν λόγω φορέα, ήτοι των Επενδυτών, του Ελληνικού Δημοσίου και του ΤΑΙΠΕΔ αλλά και όλων των αρμοδίων Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης (Περιφέρεια Αττικής, Δήμοι Αλίμου, Γλυφάδας, Ελληνικού – Αργυρούπολης) και των λοιπών σχετικών φορέων, μπορεί να οδηγήσει σε επιτυχία το συγκεκριμένο εγχείρημα. Ως εκ τούτου απαιτείται όχι απλώς η ενεργός συμμετοχή όλων των ανωτέρω, αλλά και η βαθιά κατανόηση των στόχων του Έργου και των απαιτήσεων αυτού, η δίκαιη κατανομή δικαιωμάτων και υποχρεώσεων και κοινό όραμα για το προσδοκώμενο αποτέλεσμα.
7. Η χορήγηση άδειας λειτουργίας καζίνο εντός του Ακινήτου
Μέρος του Σχεδίου των Επενδυτών αποτελεί και η δημιουργία του πρώτου στην Ελλάδα Ολοκληρωμένου Τουριστικού Συγκροτήματος, το οποίο προβλέπεται να αποτελείται από ξενοδοχείο 5 αστέρων και να διαθέτει υποδομές για την υποδοχή επαγγελματικού τουρισμού υψηλών απαιτήσεων (εκθέσεις, συνέδρια, επαγγελματικές συναντήσεις και τουρισμός κινήτρων εν γένει, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνεται και το καζίνο) με στόχο την προσέλκυση νέων επισκεπτών στην Αθήνα.
Με δεδομένο ωστόσο ότι οι άδειες λειτουργίας καζίνο διέπονται από ειδικό καθεστώς,για να χορηγηθεί η εν λόγω άδεια απαιτείται η διενέργεια σχετικού δημόσιου διαγωνισμού, η ολοκλήρωση του οποίου αποτελεί μια ακόμη προϋπόθεση για η μεταβίβαση της ΕΛΛΗΝΙΚΟ Α.Ε. Προκειμένου ο εν λόγω διαγωνισμός να είναι ελκυστικός για τους συμμετέχοντες και να μπορεί να οδηγήσει σε ένα επιτυχές αποτέλεσμα, το οποίο όμως θα διασφαλίζει συγχρόνως αφενός την αναγκαία διεθνή προβολή και αξίατου Τουριστικού Συγκροτήματος και αφετέρου τη συμμόρφωση με το εν γένει Επιχειρηματικό Σχέδιο των Επενδυτών και το πλαίσιο ανάπτυξης του Μητροπολιτικού Πόλου, προβλέπεται ως επιπρόσθετη προϋπόθεση η αναμόρφωση του σχετικού νομοθετικού πλαισίου.
Σημειωτέον ότι από τον ως άνω διαγωνισμό το Ελληνικό Δημόσιο θα εισπράξει περαιτέρω τίμημα και έσοδα, καθ’ ότι ο διαγωνισμός προκηρύσσεται από το Υπουργείο Οικονομικών και δε σχετίζεται με την ΕΛΛΗΝΙΚΟ Α.Ε. ή τους Επενδυτές.
Προς το παρόν, με τον Ν. 4446/2016 επιτράπηκε η χορήγηση της σχετικής άδειας εντός του Πόλου. Εκκρεμούν ωστόσο τόσο η αναμόρφωση του νομοθετικού πλαισίου όσο και η χορήγηση της άδειας μέσω του δημόσιου διαγωνισμού.
8. Η παράδοση του Ακινήτου ελεύθερου
Ουσιαστικά πρόκειται για την ωρίμανση της πραγματικής κατάστασης του Ακινήτου. Κατά τη διενέργεια του διαγωνισμού στο Ακίνητο στεγάζονταν, 69 διαφορετικοί φορείς, από τους οποίους 44 ήταν του δημοσίου τομέα και 25 του ιδιωτικού. Μάλιστα κάποιοι απ’ αυτούς είχαν καταλάβει τους χώρους, στους οποίους βρίσκονταν, αυθαίρετα. Είναι προφανές ότι ανυπαρξία ρύθμισης της συγκεκριμένης κατάστασης θα οδηγούσε σε ουσιαστική αδυναμία υλοποίησης της ανάπτυξης.
Ο ειδικός νόμος για το Ακίνητο, ο οποίος έχει ψηφιστεί ήδη από το 2012, προβλέπει ρητά τη μετεγκατάσταση των φορέων που είναι εγκατεστημένοι στο Ελληνικό με τη συνδρομή μάλιστα ειδικής επιτροπήςπου θα ρυθμίσει την ομαλή μετεγκατάσταση αλλά και την παραμονή συγκεκριμένων φορέων, όπου προφανώς ο νομοθέτης έκρινε ότι η μετεγκατάσταση θα ήταν πράγματι ασύμφορη (αμαξοστάσιο Τραμ, Κέντρο Ελέγχου ΥΠΑ). Εξάλλου στη Σύμβαση προβλέφθηκαν κι άλλοι φορείς που δικαιούνται να παραμείνουν στο Ακίνητο μετά τη μεταβίβαση, όπως. π.χ. διάφορα σωματεία ΑΜΕΑ, όπου μάλιστα αναλήφθηκε και η υποχρέωση στέγασής τους, οι αθλητικές εγκαταστάσεις του Αγίου Κοσμά οι οποίες έχει συμφωνηθεί να παραμείνουν μέχρις ολοκληρώσεως αντίστοιχων εγκαταστάσεων εντός του Πάρκου, η ΕΜΥ και προσωρινά (για δέκα ακόμη μήνες) συγκεκριμένες υπηρεσίες του Λιμενικού Σώματος.
Παρότι έχουν παρέλθει πέντε έτη από τη νομοθέτηση του 4062/2012 και σχεδόν τρία έτη από την υπογραφή της Σύμβασης, στο Ακίνητο παραμένει πλήθος φορέων, πολλοί από τους οποίους καταλαμβάνουν εκτεταμένους χώρους (π.χ. αμαξοστάσιο ΟΑΣΑ, Υπηρεσίες ΥΠΑ) χωρίς να είναι γνωστό αν έχουν εκπονηθεί σχέδια μετεγκατάστασής τους και υπό ποιες προϋποθέσεις.
9. Η δικαστική ωρίμανση του Ακινήτου
Ένα από τα σοβαρότερα προβλήματα που εμφανίζονται σε όλα τα μεγάλα έργα είναι οι δικαστικές εκκρεμότητες που τα ακολουθούν πολλές φορές για χρόνια. Οι εκκρεμότητες αυτές είτε καθυστερούν σημαντικά την ολοκλήρωση των έργων είτε εμποδίζουν την προσέλκυση αυξημένου επενδυτικού ενδιαφέροντος λόγω του κινδύνου που συνεπάγονται. Για το λόγο αυτό, ήδη από το Διαγωνισμό είχε προβλεφθεί ότι πριν την έναρξη του Έργου θα πρέπει:
- Να έχουν εκδοθεί από το Συμβούλιο της Επικρατείας απορριπτικές αποφάσεις επί συγκεκριμένων αιτήσεων ακύρωσης, που εκκρεμούσαν κατά τη διενέργεια του Διαγωνισμού και στρέφονταν κατά των αποφάσεων της Διυπουργικής Επιτροπής Αναδιαρθρώσεων και Αποκρατικοποιήσεων που οδήγησαν στην διενέργεια του Διαγωνισμού και
- Να μην υπάρχουν εκκρεμείς αιτήσεις ακύρωσης οποιασδήποτε διοικητικής πράξης που σχετίζεται με τις προϋποθέσεις των παρ. 3-5 πιο πάνω.
Πράγματι, ήδη από το 2014 έχουν απορριφθεί από το Συμβούλιο της Επικρατείας όλες οι αιτήσεις ακύρωσης που είχαν στραφεί κατά των ως άνω αποφάσεων της ΔΕΑΑ. Το δεύτερο τμήμα της συγκεκριμένης αίρεσης θα μπορεί να κριθεί μετά την έκδοση των εν λόγω διοικητικών πράξεων.
10. Η μη βλαπτική μεταβολή των συνθηκών
Τελευταία προϋπόθεση είναι να μην έχουν συντρέξει μέχρι τη μεταβίβαση συγκεκριμένα γεγονότα (π.χ. γεγονότα ανωτέρας βίας), που να έχουν ως αποτέλεσμα τη μείωση κατά ποσοστό άνω του 5% της δομήσιμης εντός του Μητροπολιτικού Πόλου επιφάνειας, όπως αυτή θα έχει προκύψει κατά την πολεοδομική ωρίμανση.